在日本买房绕不开的旧法賃借権到底是什么

最近在东京看房，[[SUUMO]] 上经常刷到价格明显低于周边行情的物件，点进去一看，权利形态那一栏写着「旧法賃借権」。第一次看到这个词的时候完全不知道什么意思，查了一圈才发现这背后是一套相当复杂的土地权利体系。简单说，旧法賃借権（きゅうほうちんしゃくけん）就是你买了房子但脚下的地不是你的，土地是从地主那里租来用的。这类物件比同地段的完全产权（所有権）便宜两三成，看起来很有吸引力，但地代、更新料、承諾料这些持续成本加在一起，到底划不划算，需要仔细算一笔账。

什么是旧法賃借権

打个比方：普通的所有権物件，你买的是房子加地皮，都是你的。而借地権付き物件，你买的只是房子本身，地皮是从地主那里租来的，每个月要交租金（地代）。有点像你在别人的地上盖了自己的房子，房子归你，地归人家。

法律层面上，旧法賃借権是指 1992 年 8 月 1 日新的《[[借地借家法]]》生效之前，按照 1921 年制定的旧《[[借地法]]》签的土地租赁合同。这个 " 旧 " 字很重要，后面会解释为什么几十年前签的合同到现在还在生效。

因为旧法賃借権本质上是一种合同权利（債権），不是物权，所以很多事情都绕不开地主：你想卖房，要地主点头同意；想改建加建，也要地主同意；想拿房子去银行做抵押贷款，同样需要地主配合。这和完全产权的房子随便处置形成了鲜明对比。

市场上还有一种叫地上権（地上权）的，属于物权，权利比賃借権强得多，转让抵押都不用问地主。但实际能碰到地上権物件的概率很低，绝大多数借地权房子都是賃借権。

历史背景：两部法律，两种规则

旧借地法（1921 年）：借地人的黄金时代

1921 年日本制定《借地法》的时候，大的社会背景是地主太强势、租地的人毫无保障。所以这部法律设计得非常偏向借地人，偏到什么程度呢？日本不动产业界有句话叫「貸したら返ってこない」——借出去就收不回来了。只要租地的人想继续住，地主几乎没有办法赶人。

这个 " 几乎没有办法 " 不是夸张。后面会详细讲续约制度，但先记住一个结论：在旧法下，借地人的权利强到地主基本只能干看着收地代（地租），想收回土地难如登天。

借地借家法（1992 年）：平衡双方

旧法实施七十年下来，副作用也出来了——地主觉得借出去就回不来，干脆不租了。土地闲置反而不利于城市发展。1992 年 8 月 1 日新的《[[借地借家法]]》生效，做了几个关键调整：

• 新增了定期借地権，到期就是到期，不续约，土地必须还给地主。这是旧法完全没有的制度
• 地主拒绝续约需要的 " 正当事由 " 有了更清晰的判断标准
• 合同期限不再按建筑结构区分，统一为 30 年起
• 引入了立退料（搬迁补偿金）的概念

为什么旧法到现在还在用

这里有一个很多人搞不清楚的点：1992 年之前签的借地合同，哪怕后来续约了好几次，用的还是旧法。续约不会让旧合同自动变成新法合同。除非地主和借地人坐下来商量，把旧合同废了重新签一份新法合同，否则旧法就一直适用。

所以你在 SUUMO 上看到的「旧法賃借権」物件，背后的土地合同可能已经有五六十年甚至更久的历史了，但法律上它一直在旧法的框架下运转。

借地权的四大类型

看房的时候碰到借地权物件，先搞清楚它属于哪种类型。四种类型差别很大，不是所有借地权都一样。

旧法賃借権：市场上最常见

这就是本文重点讲的类型。按旧借地法签的合同，权利性质是債権（合同权利），意思是你和地主之间是合同关系。想卖房、改建、贷款都需要地主点头，但反过来地主也几乎赶不走你。钢筋混凝土建筑合同期限 30 年以上，木造 20 年以上，可以半永久续约。你在网上看到的借地权物件，十有八九就是这种。

旧法地上権：权利最强但几乎碰不到

同样是旧法，但权利性质是物権（物权），比賃借権高一个级别。区别在哪？转让、抵押完全不需要问地主，跟自己的东西一样自由处分。听起来很好，但现实中几乎找不到这种物件。实际碰到地上権的情况大多是地下隧道之类的公共工程用地，或者法院拍卖产生的法定地上権，跟普通买房没什么关系。

新法普通借地権：旧法的改良版

1992 年新法下的普通借地权，和旧法賃借権类似，也可以半永久续约。不同的是合同期限统一为 30 年起（不再区分建筑结构），第一次续约 20 年以上，之后每次 10 年以上。地主拒绝续约的标准也更明确了一些。

定期借地権：到期必须走人

这是新法最大的创新，也是和前面三种根本不同的地方——不能续约。一般定期借地権合同期限 50 年以上，到期后必须拆掉房子把空地还给地主。渋谷的広尾ガーデンフォレスト、パークコート渋谷 ザ タワー这些知名物件就是定期借地権。另外还有建物譲渡特約付（30 年以上，到期地主买下建筑）和事業用定期借地権（10～50 年，仅限商业用途）两个变种。

四种类型一览

合同期限怎么算

旧法有一个新法没有的区分：按建筑结构决定合同期限。

钢筋混凝土（RC）或钢骨钢筋混凝土（SRC）这类结构在旧法里叫「堅固建物」，合同期限至少 30 年，没约定的话法定 60 年，续约也是每次 30 年。木造和轻量钢骨造叫「非堅固建物」，期限短一些：至少 20 年，没约定法定 30 年，续约每次 20 年。

对实际买房来说，这个区分的影响其实不大。因为你要买的マンション基本都是 RC 或 SRC 结构，适用堅固建物的标准。再加上旧法下借地人续约几乎是无条件的，30 年一个周期可以一直续下去，实际效果跟永久使用没太大区别。真正影响你钱包的不是期限本身，而是每次续约要交的更新料，后面会具体讲。

到底能便宜多少

价格是借地权物件最直接的卖点。同一个地段，借地権付きマンション的价格大概是所有権物件的六到八折，也就是便宜两到三成。定期借地権的物件一般便宜一到两成。

为什么便宜？因为你买的时候不包含土地价格，只付建筑物价格加上借地权的权利金。而且土地的固定資産税和都市計画税由地主承担，你不用交。当然，代价是每个月要付地代（地租）给地主。

举个具体的例子：东京港区某地段所有権マンション卖 8000 万日元，同地段的借地権付き物件可能只要 5500 到 6500 万日元。差价 1500 万到 2500 万，对于预算卡得紧但又想住在都心好地段的人来说，这个差距就是买得起和买不起的区别。

顺便提一下借地権割合这个概念。国税庁按地区设定了借地权占土地价值的比例，标注在路線価図上，用 A 到 G 的字母表示（A = 90%，G = 30%）。东京都心一般在 60%～70%，繁华商业地段能到 80%～90%。这个比例主要用于税务评估，但买房的时候可以参考，帮你判断借地权的价值是不是合理。

买了之后要持续花多少钱

借地权物件买入价格便宜，但后续有几笔所有権物件不会有的持续支出。买之前一定要把这些成本算进去，不然光看购入价格会产生错觉。

地代：每月交给地主的 " 地租 "

地代就是土地的月租。行情一般是土地部分固定資産税的 3 到 5 倍，东京都心因地段不同差异很大，每月几万到十几万日元都有。需要注意的是地代不是固定不变的，地主隔几年可能会以土地涨价、税负增加等理由要求加租。如果你不同意加租但地主坚持，最终可能要通过調停甚至裁判来解决。

更新料：续约时的一次性大额支出

借地合同到期续约的时候，要付一笔更新料。行情大概是空地价格的 3%～10%，或者借地权价格的 5% 左右。

算一笔具体的账：假设路線価 20 万日元 / 平方米，土地 200 平方米，借地権割合 60%。空地评估价 4000 万日元，借地权价格 2400 万日元，更新料按 5% 算就是 120 万日元。RC 结构的物件每 30 年续约一次，30 年交一次 120 万，摊到每年大概 4 万。单看年均数字不算多，但一次性拿出 120 万的现金压力不小。

有一个容易忽略的细节：如果合同里没有写更新料条款（特約），法律上你其实没有义务付。但实际操作中大家都会付，因为不付的话和地主关系搞僵了，以后卖房、改建需要地主配合的时候会很麻烦。

承諾料：各种需要地主点头的费用

只要你想做点什么超出 " 正常住 " 之外的事，基本都要给地主交钱：

卖房的时候要交譲渡承諾料（也叫名義書換料），大概是借地权价格的 10%（范围 8%～25%）。以上面的例子算，2400 万的 10% 就是 240 万日元——这笔钱是在你卖房的时候从收入里扣的，直接影响你的净收益。

如果要拆了重建，交建替承諾料。木造大概空地价格的 2%～5%，RC 结构要 8%～12%。想把木造改成钢筋的，还要另交条件変更承諾料，空地价格的 10% 左右。就连扩建改建也要交增改築承諾料，大概是工程费用的 10%。

万一地主拒绝配合呢？可以去法院申请借地非訟手续，法院会代替地主做出许可，同时裁定承諾料金额。法律上路是通的，但走法律程序费时费力，能协商解决当然更好。

贷款：银行愿意贷吗

这是很多人最关心的问题。答案是：能贷，但比所有権物件难不少。

银行审查变严的原因很直接——你没有土地产权，银行能抵押的只有建筑物和借地权本身，万一借地合同出了问题，抵押权也跟着受影响。所以大多数银行会要求你提供地主的融資承諾書，就是地主书面同意配合银行设定抵押权的文件。如果地主不肯出这份文件，很多银行直接拒绝受理。

各家金融机构态度差异很大。メガバンク（三菱 UFJ、三井住友、みずほ等）普遍严格，部分情况直接不受理，三井住友要求マンション筑 60 年以内而且必须有地主承诺书和印章证明。网络银行大多数不做借地权物件。地方銀行和信用金庫相对灵活，有自己的审查标准，值得多问几家。[[フラット 35]] 是借地权买家的重要选择，即使拿不到地主承诺书，满足一定条件也能申请。ノンバンク（非银行金融机构）利率高一些但审查宽松，可以当备选。

实际操作上几个建议：尽早做事前審査（预审），不要等到签约了才发现贷不到款。多家并行申请，[[フラット 35]] 和地方銀行优先。确认借地权有没有在法务局做过登記，登记过的审查通过率明显更高。还有就是借地人名义和建物登記名义必须一致，不一致的话银行基本不会通过。

续约：地主到底能不能赶人

旧法賃借権最让买家安心（让地主头疼）的一点，就是续约权利极强。

机制是这样的：合同到期的时候，只要地上还有建筑物，借地人请求续约或者继续使用土地，合同就自动续约（法定更新）。地主要想拒绝续约，必须做到两件事：及时提出异议，而且具备「正当事由」。

正当事由的判断非常严格。法院会综合看四个方面：最重要的是双方谁更需要这块地，法院会比较地主和借地人各自的使用必要性，包括居住还是商业、职业、家庭情况、有没有其他房产等等。其次看合同的历史经过、土地目前的使用状况、以及地主愿意出多少搬迁补偿金（立退料）。

现实中地主要满足正当事由的门槛极高。" 我想收回地自己用 " 或者 " 我想把地开发成更赚钱的项目 "，这类理由法院通常不认。就算地主愿意掏立退料，只要借地人拒绝接收，合同照样续约。

说白了，旧法賃借権的续约接近于无条件。这就是前面提到的「貸したら返ってこない」的法律根据——地主把地借出去了，实际上几乎不可能收回来。对买家来说，这意味着你不用太担心住着住着被要求搬走的问题。

风险在哪里

前面讲了不少借地权的好处，现在该说说代价了。

转卖是最大的现实问题。借地権付き物件的潜在买家群体本来就小，很多人一看到 " 借地权 " 三个字就直接跳过了。加上卖房要地主同意还得交譲渡承諾料，买家又可能因为贷款困难放弃，实际转手的难度比所有権物件高不少。如果你将来有可能需要快速变现，这个问题必须提前想清楚。

贷款限制前面已经讲过，能选的金融机构有限，利率和额度也可能不如所有権物件。定期借地権的物件还有一个特殊限制：贷款期限不能超过借地权的剩余年限，如果剩余年限只有 20 年，贷款期限也最长 20 年，月供压力会大很多。

地代上涨是长期风险。地主有权以土地涨价、税负增加为由要求加租，而且这种调整通常每隔几年就来一次。你刚买的时候地代可能还能接受，住十年二十年之后可能涨了不少。不接受加租可以协商，协商不成走調停或裁判，但这个过程费时费精力。

和地主的关系也存在不确定性。地主可能去世由子女继承，也可能把土地卖给别人。新地主是什么态度、愿不愿意配合你的各种承諾请求，都是未知数。虽然法律上你的权利有保障，但跟一个不配合的地主打交道确实让人头疼。

如果是定期借地権的物件，还有一个根本性的风险：合同到期后必须拆掉房子把空地还给地主，物件价值归零。而且随着剩余年限减少，物件的市场价值会持续下降。你住的每一天都在消耗这个物件的价值，这跟所有権物件的逻辑完全不同。

东京哪里借地权物件多

一个有意思的现象：越是好地段，借地权物件反而越多。

港区的麻布、白金、赤坂一带，历史上的大地主（旧華族、財閥家族）持有大量土地，这些人家底够厚不需要卖地套现，但愿意把地借出去收稳定的地代。渋谷区的広尾、代官山、神泉等地，三井不动产等大开发商建了不少定借マンション。千代田区和文京区则是神社仏閣（寺庙神社）拥有大量土地的情况比较多。新宿区的神楽坂也是类似的格局。

几个比较有名的定期借地権マンション：広尾ガーデンフォレスト（渋谷区，674 户）、パークコート渋谷 ザ タワー（渋谷区，503 户）、パークコート神楽坂（新宿区，78 户）。这些物件位置好、品质高，但产权结构决定了它们和普通所有権マンション的资产逻辑完全不同。

为什么好地段反而多？道理很简单：都心核心区的地太值钱了，地主不舍得卖，但放着也浪费，借给开发商建公寓既能拿地代又不丢地权，一举两得。对买家来说则是另一个故事——你能用相对低的价格住在别人买不起的地段，但要接受产权结构上的复杂性。

真要买的话怎么下手

签约前一定要确认的事

借地权的种类（旧法賃借権、地上権、新法普通、还是定期借地権）直接决定你的权利和风险，这是第一件要搞清楚的事。然后看合同剩余期限和续约条件、地代金额和过去的调整记录（涨过几次、每次涨多少）、更新料和承諾料的合同约定。地主是个人还是法人也很重要，法人地主（比如寺院、大企业）通常更规范稳定，个人地主则更多取决于人的性格和态度。最后确认地主承诺书拿不拿得到，因为这直接影响贷款。

算清长期总成本

千万不要只盯着购入价格便宜就下决定。把所有成本都拉出来做一个长期计算：购入价格、每月地代、管理費和修繕積立金、每 30 年一次的更新料、将来卖房时的譲渡承諾料、以及因为借地权导致的贷款利率差异。全部加起来和同地段所有権物件做对比，可能发现差距没有第一眼看起来那么大。

什么样的人适合

预算有限但想住都心好地段，打算长期自住不太在意将来转手，能接受和地主长期打交道的人，借地权物件确实是一个选择。但如果你买房是为了投资、追求高流动性、或者将来可能需要快速变现，那借地权物件大概率不适合你。

贷款策略

贷款可行性直接决定你能不能买，所以不要等到最后才问银行。尽早做事前審査，[[フラット 35]]、地方銀行、信用金庫多家并行申请。确保借地权在法务局做过登記，提前和地主沟通拿融資承諾書。这几件事越早做越好，免得花了时间看房谈价最后卡在贷款上。

最后

写这篇文章的过程中，我自己也把借地权这套体系理清楚了不少。旧法賃借権对借地人的保护确实很强，续约权几乎是无条件的，价格又比所有権便宜两三成，对预算有限但想住在都心好地段的人来说确实有吸引力。但地代、更新料、各种承諾料这些持续成本加起来不是小数目，再加上贷款选择受限、将来转卖流动性差这些现实问题，并不是单纯看价格便宜就能下决定的。

如果你在看的物件恰好是借地権付き，最重要的是搞清楚借地权的类型（旧法还是新法、賃借権还是地上権、是不是定期借地権）、地代的金额和调整历史、更新料的合同约定、以及地主是个人还是法人。把这些信息确认清楚之后，再综合计算长期持有的总成本，跟同地段的所有権物件做对比，才能判断到底值不值。另外无论是借地权还是所有权的物件，周边环境的调查都不能少，车站距离、生活设施、灾害风险这些信息可以用 BukkenAI 输入地址一键查询，省去逐个网站翻找的时间。

相关链接

• [[借地借家法]]
• [[借地法]]
• [[フラット 35]]
• [[日本买房不得不知的房源信息网站]]

参考来源

• 旧法賃借権とは？特徴やメリット・デメリットを解説 – Century21
• 旧法賃借権と借地借家法の変更点とは – いい生活
• 旧借地権と新借地権の違い – 訳あり物件買取プロ
• 借地権における旧法・新法の違いを解説
• 旧借地法と新法の借地借家法の違い – 日本地主家主協会
• 地代と更新料・各種承諾料の相場 – ニーズ・プラス
• 借地権の更新料の相場 – 訳あり物件買取プロ
• 借地権は住宅ローンが組めないと言われる理由 – イエコン
• 借地権でも住宅ローンは利用可能 – Century21
• 借地権の売却相場 – 三井のリハウス
• 地主向け、借地契約の更新拒絶における正当事由 – Century21
• 更新しないときの「正当事由」- ニーズ・プラス
• 旧借地権が設定された不動産が多い東京 – 健ハウジング
• 定借マンションの最新動向 – LIFULL