最近身边几个朋友陆续在看日本的中古マンション和中古一户建，他们的理由几乎一致：新房的单价已经追到接近泡沫年代的水平，同样的预算转头去看中古，能多出十几平米，或者升级一两个山手线沿线的车站。便宜确实是肉眼可见的优势，但中古房买进来之后慢慢冒出来的坑，远比物件详情页那几张照片要复杂得多。
中古マンション和中古一户建这几年明显热起来，部分原因是新房价格已经让普通工薪族吃不消，另一部分是日本的住宅存量足够大、流通市场也足够成熟，仔细挑能挑到性价比不错的房子。但中古市场的水比新房深，因为每一套房子的实际状态都不一样，账面价格便宜很可能不是机会，而是市场对房子隐性问题的折价。把这些问题搞清楚之前就出手，几乎一定会踩坑。
下面这些点是我自己看房和咨询多家中介过程中反复确认过的，按照影响金额从大到小的顺序梳理出来。如果大家同样也有日本买房的需求也可以通过网站内的联系方式或直接在网站右下角对话框来联系我。
房龄是怎么影响贷款和减税的
中古房的第一道关卡其实不在物件本身，而在贷款这一关。日本主要的 [[城市銀行]] 对房龄都有限制，木造一户建超过 20 年、RC 造或 SRC 造マンション超过 25 年的房子，银行通常不愿意发放标准的住宅ローン，或者只能批比较短的贷款年限，最坏的情况是要求你拿出更多自有资金来填补差额。对于打算用 35 年贷款铺平月供的人来说，这个影响是直接而残酷的：如果贷款年限被压缩到 20 年，每月还款额可能高出三四成，原本看似负担得起的房子瞬间变得吃力。
另一笔容易被忽略的损失是[[住宅ローン控除]]。这个政策每年最多可以返还几十万日元的所得税和住民税，是日本买房最重要的几个补贴之一。但超龄的中古房默认是不符合申请条件的，木造和非耐火建筑超过 20 年、耐火建筑超过 25 年都会被排除在外。十年累计下来，这笔补贴差不多可以抵掉一笔不小的装修预算，错过实在可惜。
好在这个问题是有解的。申请 [[耐震基準適合証明書]] 或者 [[既存住宅売買瑕疵保険]]，证明房子的耐震性能达到现行新耐震基準，超龄房同样可以恢复贷款资格和减税资格。前者需要[[建築士]] 到现场调查并出具证明，费用大约几万到十几万日元，时间也要看建築士的档期；后者需要由专门的保险法人介入做检查并承保，整套流程相对复杂。看到喜欢的超龄房之前，最好先问中介这套房能不能拿到这个证明，因为有些结构老化严重的房子根本拿不到合格，拿不到证明就只能现金交易或者接受贷款年限大幅缩短。这个问题在签 [[購入申込書]] 之前就要确认清楚，不要等到事前審査被拒了才发现。
登记面积和实际使用面积对不上
很多中古一户建在登记面积和实际使用面积上是对不上的。最常见的情况是房主在交房之后又自己加盖了一间和室、把车库改造成了储物间、或者在屋顶搭了一层阁楼。这些后续追加的部分如果没有重新报建和登记，就属于[[違法建築]]，俗称 " 违建 "。
违建的影响远不止理论上的合规问题。第一是没办法做完整的 [[登記]]，房屋所有权范围模糊，将来转卖的时候买家的银行可能拒绝放款，整套房子的流动性瞬间降下来。第二是火灾保险和地震保险只覆盖登记范围内的部分，加盖出来的那部分出了事一分钱也不赔。第三是一旦邻居或者[[市役所]] 举报，业主可能被要求自费拆除，原本占便宜买来的那几平米直接变成几百万日元的拆迁费和恢复原状费。
看房的时候不要只对照户型图，最好拿登記事項証明書（俗称[[登記簿謄本]]）和现场的实际状态对照一遍，重点看延床面积和房间数量。如果发现面积明显超出登记面积，要让中介书面说明这部分是不是合法增改建，必要时让卖家在合同里明确承担违建带来的风险。
耐震基準的两条分水岭
日本的 [[建築基準法]] 历史上有两次重要的修订，对中古房估值的影响最大。第一次是 1981 年 6 月，从这一天开始的 [[新耐震基準]] 要求房子能在震度六到七级的强震下不倒塌。第二次是 2000 年 6 月，针对木造一户建追加了地盘调查、接合金属配件、耐力壁配置平衡等更细的要求，被称为[[2000 年基準]]。
1981 年之前的房子用的是 [[旧耐震基準]]，按现在的眼光看安全冗余明显不足，[[阪神大震災]] 倒塌的建筑里压倒性多数是这类房子。1981 到 2000 年之间的木造一户建虽然属于新耐震，但接合部和耐力壁的要求还有改进空间。所以现实里，中古一户建尤其要看建筑年份是不是 2000 年以后，マンション要看 1981 年 6 月以后。
如果看上的房子年份偏老，最实际的做法是要求中介提供 [[耐震診断]] 报告。耐震診断是一种结构评估，会给出一个 Is 值或者综合评分，低于一定数值就属于不合格。不合格的房子要么放弃，要么做 [[耐震補強]] 工程把结构强化到合格水平，但工程费用通常以百万日元为单位起步，要不要花这笔钱、值不值得，需要把改造预算加到房价里重新算总账。同样的钱如果可以买到一套年份更新的房子，就没有必要再去捧旧楼的场。
需要补充一点的是，新耐震和旧耐震的分界线是 [[建築確認]] 通过的日期，不是竣工日期。有些 1982 年初竣工的房子可能在 1981 年 6 月之前就拿到了建筑许可，反而属于旧耐震。这个细节中介不会主动提，需要在重要事項説明書里仔细看建築確認の日付那一栏。
修缮记录和长期修繕計画
マンション的修缮专题前面有一篇专门讲了 修繕積立金，这里重点谈中古マンション和中古一户建里和修缮记录相关的细节。
中古マンション一定要让中介调出 [[長期修繕計画]] 和过去十年的修缮履历。重点看几样东西：第一次和第二次 [[大規模修繕]] 做没做、什么时候做的、花了多少钱；修繕積立金当前的余额和未来五到十年的支出计划是否匹配；有没有出现欠缴和滞納，全国大约四分之一的公寓存在三个月以上的滞納情况。如果发现某次原本该做的工程被推迟了或者完全没做，往往意味着管理組合内部存在矛盾，或者钱不够。这两种情况你都不会想接手。
中古一户建没有管理組合，所有的修缮都靠房主自己负责。要问的是屋顶防水什么时候做的（一般 10 到 15 年要做一次）、外墙涂装周期（也是 10 到 15 年）、给排水管有没有换过、白蚁防治有没有定期做。一个负责任的房主通常会保留 [[リフォーム]] 工事的发票和合同，让中介拿出来给你看。如果业主说不清楚，或者中介一问三不知，基本可以判断房子的维护状况靠不住，未来五年内大概率要花一笔不小的钱补功课。
我个人的经验是，对中古一户建多问一句 " 屋根の塗装はいつでしたか " 或者 " 給湯器の交換時期は "，往往能从房主的反应里看出他对这套房子是不是真的在用心维护。回答得很顺、能拿出施工单据的房主，房子的状态一般都不会太差。
土地是所有还是借的
这是我个人觉得日本中古市场最容易被低估的坑。日本的土地权利分成两种基本类型，[[所有権]]和[[借地権]]。所有権就是字面意思，土地和房子都是你的，可以自由买卖、抵押、传给后代。借地権则是只买了房子，土地是从地主那里租来的，你每年还要给地主缴一笔[[地代]]，租约通常是 30 年、50 年或者更长，到期可以续约但要付一笔不算小的[[更新料]]。
借地権的房子单价看起来明显低于所有権，对预算紧张的买家很有诱惑力，但隐性成本和风险也大得多。第一，几乎所有银行都不愿意给借地権物件提供住宅ローン，或者只批比较短的年限和较高的利率，因为银行没办法把土地作为抵押物。第二，将来转售的难度成倍上升，市场上愿意接手借地権的人本来就少，价格还要被中介砍一刀。第三，每次续约、改造、转卖都要经过地主同意并支付各种 " 料 "，包括[[名義書換料]]、[[増改築承諾料]]、[[更新料]]，这些钱单独看都是几十万到一百多万日元的级别，加起来很可观。第四，赶上地主换人或者地主家族内部纠纷，租约条件可能被重新谈判，谈判结果通常不利于借地人。
中介一般不会主动强调这个区别，所以看房的时候必须在物件资料里找到「権利の種類」这一栏，确认是「所有権」还是「借地権」。借地権还要进一步区分是 [[旧法借地権]]、[[普通借地権]] 还是[[定期借地権]]，其中定期借地権最特殊，租约到期必须无条件归还土地，等于房子的剩余价值随着时间归零。如果对这套房子的长期持有有信心，借地権不是绝对不能买，但买之前要把地代、各种料、贷款限制、转售难度都算进总账里，多数情况下账面便宜的优势会被这些隐性成本消化掉。
事故物件和邻居关系
日本的中古房市场里有一个特殊的概念叫 [[事故物件]]，指房屋内曾发生过自杀、他杀、孤独死、火灾死亡等事件的物件。事故物件在转售和出租时按照[[国土交通省]] 的[[心理的瑕疵に関するガイドライン]]规定，必须向买家或租客告知，这些信息会写在 [[重要事項説明書]] 里的 " 心理的瑕疵 " 或者 " 告知事項 " 那一栏。
告知义务有时间和范围的限制。买卖的情况下，过去发生过事件的告知义务原则上没有明确时效，但实务做法是 10 年左右；租赁的情况告知期是 3 年。如果中介漏掉了告知导致你买进事故物件，发现后是可以追责并解约的，但维权过程并不轻松，事前确认远比事后维权省心。
看中介给的 [[重要事項説明書]] 时，心理的瑕疵那一栏是必读的。除此之外可以自己上 大島てる 这种民间事故物件信息网站搜一下房号和地址。需要说明的是这类网站的信息来源是用户投稿，并不一定准确，但作为辅助判断有参考价值，至少能让你知道某栋楼或者某条街附近是不是出过事。
邻居关系也是中古房一个常被忽略的维度。日本的 [[マンション]] 管理組合开总会的频率很高，邻居纠纷或者楼上楼下噪音问题如果长期没解决，会反映在会议记录里。看中古マンション的时候可以要求中介调出最近两到三年的[[総会議事録]]，里面如果出现 " 特定の居住者からの苦情 " 或者反复提到某一户的纠纷，需要警觉。一户建的话，看房的时候选择不同时间段去走一走，留意一下隔壁邻居是不是有大声音乐、堆积物、宠物吠叫等等问题。便宜的房子如果是因为邻居麻烦才便宜，买进来之后日子是过不舒服的。
内部隐患和住宅诊断
外观刷得漂漂亮亮的房子，内部的结构、管道、电气系统未必同步翻新过。日本不动产中介有一句行话叫「リフォーム済」，但这个词的范围弹性极大。可能是认真做了内装和水电改造，也可能只是粉刷了墙面铺了新地板、连屋顶防水都没碰。买家凭肉眼很难判断哪些是表面工程哪些是真正的更新，照片拍得越漂亮反而越要警惕。
[[ホームインスペクション]]（住宅诊断）就是为了解决这个信息不对称设计的服务。请有资格的 [[住宅診断士]] 到现场用专业仪器检查结构、屋顶防水、外壁、给排水、电气、白蚁、漏水痕迹等等，费用一般在 5 万到 10 万日元之间，全部检查时间大约两到三个小时。如果是中古一户建强烈建议做，中古マンション虽然公共部分由管理組合负责，专有部分的检查也建议做一次。
2018 年 [[宅地建物取引業法]] 修订之后，中介在签 [[媒介契約]] 的时候有义务询问买卖双方是否需要安排住宅诊断，并在重要事項説明書里告知诊断结果。所以现在拒绝做住宅诊断的卖家会让人有点警觉，要么是房子真的没什么问题不在乎，要么是已经预知有问题不想被发现。如果卖家拒绝诊断，建议把这个信息也作为价格谈判的筹码，要么砍价，要么走人。
诊断报告出来之后，关注的不只是 " 有没有问题 "，而是问题的严重程度和修复成本。屋顶轻微渗水可能几十万日元就能解决，但如果发现地基沉降或者白蚁严重侵蚀，修复费用可能直接破百万日元甚至几百万，这个时候需要重新评估这套房子还值不值得买。诊断的费用和签约前的几次往返车费比起来，是这套房子可能要花你几千万日元里最便宜的一笔投资。
管理費和修繕積立金的透明度
这一点对中古マンション尤其重要，前面已经有 在日本买房不得不知的修繕積立金 在讲，这里只补充几个看中古房特有的视角。
老旧マンション里有一个非常常见的现象，就是修繕積立金的初始设定过低，建成后又因为住户反对让每次涨幅都不到位，到了筑二三十年的时候积立金余额严重不足。一旦要做大規模修繕就只能向住户征收[[一時金]]。如果你正好在这个时间点买进去，就要承担前任房主该交而没交的那部分维护成本，几十万甚至一百多万日元的一时性支出会直接打破购房预算。
检查的方法在前一篇文章里有详细的方法论。简单说就是用国土交通省ガイドライン的基准数字（普通公寓每平米每月 252 日元，塔楼 338 日元）和这套房子实际收的修繕積立金做比较，明显低于基准的就要警惕。同时要看长期修繕計画的余额预测，看看到下一次大修的时候账上还能剩多少钱。如果发现计划里提到了「見直しが必要」这种字眼，大概率意味着管理組合自己也知道钱不够了，只是还没投票通过涨价。
管理費和修繕積立金的滞納情况也要查。一栋楼里如果有 5% 以上的住户长期欠缴，意味着这栋楼的住户结构存在问题，未来会成为整个组合的财务负担，而这些负担最终都会摊到每一户身上。
最后
中古房不是不能买，但中古市场的复杂程度确实比新房高得多。同样的预算能买到面积更大或者位置更好的房子，是中古市场最大的吸引力，但便宜的代价就是要花更多时间和精力去做尽职调查。我自己看下来的经验是，在签购入申込書之前花一两万日元请人做ホームインスペクション、要中介把重要事項説明書、长期修繕計画、修缮履历、总会议事录都准备齐全，看似多花了些功夫，但能从开盘价里砍下来几百万日元、或者干脆让你及时放弃一套有问题的房子，怎么算都是值得的。
省预算买中古不是问题，但不能因为账面便宜而买进真正的大坑。中间的差别，就在于有没有提前把这些不那么有趣的细节翻一遍。中古房的价格里包含了过去几十年所有的维护质量、管理水平和邻里关系，新房只有一个崭新的起点而已，孰优孰劣并没有标准答案，但前提是必须把信息真正摸清楚再做决定。
相关链接
- [[在日本买房不得不知的修繕積立金]]
- [[日本看房必须知道的名词术语大全]]
- [[在日本买房，一户建和マンション如何选择]]
- [[日本住宅贷款减税政策 住宅ローン控除]]
- [[日本住宅贷款假审完全指南：事前審査是什么、为什么做、怎么做]]
- [[在日本买房贷款需要注意什么]]
- 国土交通省 心理的瑕疵に関するガイドライン
- 大島てる 事故物件公示サイト
