日本购房三大税收优惠政策详解

在日本购买住房，除了要面对房价和贷款利息的压力，税费也是一笔不小的支出。不过日本政府为了鼓励国民购房，设计了一套相当完善的税收优惠体系。对于购房者来说，有三项税收优惠政策值得关注：[[住宅ローン控除]]（住宅贷款减税）、不動産取得税减免、固定資産税减免。如果能充分利用这三项政策，购房后的税负可以大幅降低。

本文将逐一介绍这三项优惠的适用条件、减免额度和需要注意的要点。

住宅ローン控除（住宅贷款减税）

住宅ローン控除是日本购房者最核心的一项税收优惠。简单来说，购房者可以把年末贷款余额的一定比例从所得税和住民税中扣除，从而直接减少每年需要缴纳的税金。

基本计算方式

每年的减税额 = min(年末住房贷款余额, 控除上限额) × 0.7%

举例来说，如果年末贷款余额为 3000 万日元，那么当年可减税 3000 × 0.7% = 21 万日元。这笔钱首先从所得税中扣除，如果所得税不够扣，剩余部分可以从住民税中扣除（住民税最多扣 9.75 万日元）。

适用条件

要享受这项优惠，需要同时满足以下全部条件。

住房面积要求。登记簿上的面积（登記簿面積）必须在 50 平方米以上。需要注意的是，登記簿面積是按壁芯计算的，通常比实际使用面积（内法面積）略大。对于新建住宅，如果面积在 40 到 50 平方米之间，在合計所得金額不超过 1000 万日元的情况下也可以适用，但这一放宽规定需要在 2025 年 12 月 31 日之前取得建築確認。

收入限制。申请人的合計所得金額必须在 2000 万日元以下。所谓合計所得金額，不是年收入（年収），而是扣除各项经费后的所得合计。对于工薪族来说，年收入大约 2200 万日元左右对应合計所得金額 2000 万日元。如果使用 40 到 50 平方米面积放宽条件的，收入限制则降为 1000 万日元以下。

贷款期限要求。住房贷款的还款期限必须在 10 年以上。

自住要求。购买的房屋必须用于自住（自己居住用），不能是投资用途。申请人需要在房屋交付后 6 个月内入住，并且在每年 12 月 31 日时仍居住在该房屋内。

纳税人身份。申请人必须是日本的纳税人，需要在日本缴纳所得税。

控除上限额和控除期间

控除上限额根据住宅的节能性能等级不同而有所差异。2024 年起，新建住宅必须至少达到省エネ基準（节能标准）才能适用住宅ローン控除。

2024 至 2025 年入住的新建住宅控除上限如下。

子育て世帯（有 19 岁以下抚养子女）和若者夫婦世帯（夫妇中有一方未满 40 岁）可以享受更高的上限。

2026 至 2027 年入住的新建住宅，根据令和 8 年度税制改正大纲，控除上限有所调整。

从 2026 年起，不满足节能标准的「その他の住宅」将无法享受住宅ローン控除。

对于二手住宅（中古住宅），2026 年改革后有较大改善。满足省エネ基準的中古住宅在子育て世帯最高可达 4500 万日元上限，控除期间也从过去的 10 年延长到 13 年。

中古住宅的额外条件

二手住宅要适用住宅ローン控除，除了上述基本条件外，还需要满足以下条件之一。

建筑年份在 1982 年 1 月 1 日之后。或者虽然建于 1982 年之前，但取得了符合现行抗震标准（新耐震基準）的证明文件。

申请方法

第一年需要自己到税务署办理[[确定申告]]。需要准备的材料包括：住民票、登记簿謄本、贷款年末余额证明书、买卖合同或工程请负合同、源泉征收票等。从第二年起，工薪族可以通过公司的年末调整（[[年末調整]]）来办理，不必每年都跑税务署。

不動産取得税减免

不動産取得税是在取得不动产（购买、建造、接受赠与）时向都道府県缴纳的一次性税金。这项税金金额不小，但如果购买的是自住住宅，可以享受相当大的减免。

基本税率

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率

此外，土地的课税标准还有一项优惠：在 2027 年 3 月 31 日之前取得的宅地，其固定資産税評価額减半计算。也就是说，实际适用的公式变为：固定資産税評価額 × 1/2 × 3%。

建筑物的减免（新建住宅）

对于新建的自住住宅，可以从固定資産税評価額中减去一个固定额度后再乘以税率。

减免额 =（固定資産税評価額 − 控除额）× 3%

如果建筑物的固定資産税評価額低于控除额，税额实质上为零。对于普通的自住住宅来说，新建时的不動産取得税大多数情况下可以减到非常低甚至为零。

建筑物的减免（中古住宅）

中古住宅的控除额根据建筑年份不同而变化。

中古住宅的适用条件。面积在 50 至 240 平方米之间。必须是自住用途。建于 1982 年 1 月 1 日以后，或取得了新耐震基準适合证明。

土地的减免

购买自住住宅用地时，土地的不動産取得税也可以减免。

计算公式。减免额 = 固定資産税評価額 × 1/2 × 3% − max(A, B)

其中 A 为 45,000 日元（固定金额），B 为「土地每平方米评价额 × 1/2 × 建筑面积的 2 倍（上限 200 平方米）× 3%」。

也就是说，对于一般的自住住宅用地，土地的不動産取得税通常也可以大幅减免，甚至减为零。

需要注意的时间要求。如果先买地后建房，需要在取得土地后 3 年内完成住宅建设。如果先建房后买地，需要在建成后 1 年内取得土地。

申请方法

不動産取得税的减免需要向所在地的都道府県税事務所提出申请。通常在取得不动产后会收到纳税通知书，届时需要在规定期限内提交减免申请。如果已经缴纳了全额税金，可以在 5 年内申请退还。

固定資産税减免（新建住宅）

[[固定資産税]]是每年对不动产征收的地方税，税率一般为固定資産税評価額的 1.4%。对于新建住宅，前几年可以享受建筑物部分税额减半的优惠。

减免内容

这项减免只适用于建筑物部分的固定資産税，土地部分不在此列。并且减半优惠只适用于居住面积 120 平方米以下的部分，超过 120 平方米的部分按正常税率计算。

适用条件

面积要求。独户住宅面积在 50 至 280 平方米之间，出租住宅（非独户）在 40 至 280 平方米之间。对于兼用住宅（一部分用于居住、一部分用于其他用途），居住部分需要占总面积的二分之一以上。

目前这项减免措施的期限到 2026 年 3 月 31 日，根据令和 8 年度税制改正大纲，将延长 2 年至 2028 年 3 月 31 日。認定長期優良住宅的延长减免（5 年 /7 年）则计划延长 5 年至 2031 年 3 月 31 日。

土地的固定資産税优惠

虽然新建减免不适用于土地，但住宅用地本身有一项长期存在的特例措施（住宅用地特例）。

小规模住宅用地（200 平方米以下的部分）：课税标准降为固定資産税評価額的 1/6。一般住宅用地（200 平方米以上的部分）：课税标准降为固定資産税評価額的 1/3。

这项优惠不是新建限定的，只要土地上建有住宅就一直适用。

减免结束后的影响

需要注意的一点是，新建住宅的固定資産税减免期结束后，建筑物部分的固定資産税会恢复到原来的水平，也就是实际上会「翻倍」。以评价额 2000 万日元的住宅为例，减免期间每年建筑物部分的固定資産税约为 14 万日元，减免结束后将变为 28 万日元左右。购房时需要将这部分增加的税负纳入长期预算考虑。

申请方法

需要在新建住宅竣工后的次年 1 月 31 日之前，向所在市区町村提出固定資産税減額申告。認定長期優良住宅需要同时提交認定通知書的复印件。

三项优惠的面积要求汇总

三项税收优惠都有面积要求，但标准略有不同。

从表中可以看出，如果是自住住宅，50 平方米是三项优惠都能同时享受的最低门槛。如果面积不足 50 平方米，能够享受的优惠将非常有限。这也是为什么很多人建议在日本买房时尽量选择 50 平方米以上的房屋。

三项优惠的减免效果估算

以一套新建省エネ基準適合住宅为例，贷款 3000 万日元，建筑物固定資産税評価額 2000 万日元，土地固定資産税評価額 1500 万日元。

住宅ローン控除方面。假设贷款余额逐年递减，13 年间累计可减税约 200 至 250 万日元。

不動産取得税方面。建筑物部分：（2000 万 − 1200 万）× 3% = 24 万日元（不减免的话是 60 万日元，节省了 36 万日元）。土地部分通常也可以减免到接近零。

固定資産税方面。假设建筑物部分年税额为 28 万日元，3 年减半节省约 42 万日元（每年节省 14 万日元）。

三项合计，购房后十余年间可以节省约 280 至 330 万日元的税负。

注意事项

这些税收优惠政策会定期修改，上文中的数据主要基于 2024 至 2026 年的制度。令和 8 年度税制改正大纲中的部分内容尚需通过国会审议后正式生效。在实际购房时，建议向税务署或税理士确认当时最新的制度细节。

不動産取得税和固定資産税的减免需要主动申请，不会自动适用。如果忘记申请，将按照正常税率缴纳，因此购房后务必及时办理相关手续。

住宅ローン控除的第一年必须通过 [[确定申告]] 申请，这一点工薪族容易忽略。第二年起可以通过年末调整办理，但第一年是跑不掉的。

相关链接

• [[日本住宅贷款减税政策 住宅ローン控除]]
• [[确定申告]]
• [[年末調整]]
• 住宅ローン減税 – 国土交通省
• 不動産取得税に係る特例措置 – 国土交通省
• 新築住宅に係る税額の減額措置 – 国土交通省