在日本买房不得不知的修繕積立金

29次阅读

在日本买房不得不知的修繕積立金

看中古マンション的时候，大多数人的注意力都放在价格、地段和间取上，物件详情页底部那两行小字——管理費和修繕積立金——往往扫一眼就过了。我自己刚开始看房的时候也是这样，觉得每月一两万日元的费用无所谓。直到认真算了一笔账才发现，修繕積立金这个东西，选错了可能比房价本身的坑还大。

很多人把管理費和修繕積立金混在一起理解，觉得都是 " 物业费 "。其实这两笔钱的用途完全不同，在管理組合的账本上也是分开记账的。

管理費是日常运营费用，覆盖的是公共区域的清扫、管理人的工资、公共部分的水电费、安保系统维护、保险这些日常开支。你每天进出大楼看到的整洁环境，就是管理費在起作用。

修繕積立金则是一笔专门为将来的大规模修缮攒下的储备金。公寓楼的外墙涂装、屋顶防水、电梯更换、给排水管道翻新、消防设备更新——这些工程动辄花费几百万甚至上千万日元，不可能等到要修的时候再临时凑钱，所以每个月从每户收一笔钱存起来，等到需要的时候用。

简单说：管理費是花在当下的，修繕積立金是存给未来的。[[マンション標準管理規約]] 第 28 条第 4 项明确要求这两笔钱必须分账管理，不能混用。

根据令和五年度的マンション総合調査，全国修繕積立金的平均水平是每月 13,054 日元（不含停车场收入分配），管理費平均 10,862 日元，两项合计大约 24,000 日元。东京 23 区稍高一些，合计平均约 24,709 日元，折合每平米 413 日元。

但这个平均数容易产生误导。修繕積立金的金额跟建筑年数关系很大：筑十年以内的公寓大概在每平米每月 137 日元，筑二十年左右涨到 187 日元，筑三十年以上接近 192 日元。新房的修繕積立金看起来便宜，不代表以后也便宜，后面会详细讲为什么。

[[国土交通省]] 在令和六年六月更新的修繕積立金ガイドライン给出了一个参考标准：二十层以下、总面积五千到一万平米的公寓，建议每平米每月 252 日元，三分之二的案例落在 170～320 日元之间。二十层以上的塔楼公寓建议 338 日元。拿一套 70 平米的房子来算，按照 252 日元的标准，每月修繕積立金应该在 17,640 日元左右。

然而现实中，很多新建公寓最初设定的修繕積立金只有每月五千到八千日元，远低于国土交通省的建议水平。这不是开发商算错了，而是故意的。

修繕積立金有两种计算方式，理解它们的区别是看懂物件详情页的关键。

均等積立方式就是从入住到建筑寿命结束，每个月交一样多的钱。国土交通省推荐的就是这种方式，目前大约 40.5% 的公寓在用。好处是金额可预测，不存在将来突然涨价的风险，住户也不需要反复投票表决涨价。缺点是一开始就要交比较高的金额，对新房销售不太有利。

段階増額積立方式是一开始收得少，然后每隔几年涨一次。这种方式目前有 47.1% 的公寓在用，2015 年以后的新建公寓里用这种方式的比例高达 81.2%。开发商偏爱它的原因很现实——初始金额低让月供看起来更轻松，房子更好卖。但代价是后期涨幅惊人，三十年的跨度里平均涨四倍左右，从每月七千日元涨到两万八千日元的情况很常见。

段階増額方式还有一个隐藏的风险：每次涨价都需要管理組合开总会投票通过。涨幅越大，反对票越多，尤其是退休后收入减少的老年住户抵触情绪最强。投票通不过就涨不了价，涨不了价储备金就不够用，不够用就只能在大修的时候向每户收一笔临时金或者管理組合去银行借款。

令和六年六月更新的国土交通省ガイドライン对段階増額方式做了约束：起步金额不能低于均等方式基准的 0.6 倍，最终金额不能超过基准的 1.1 倍，从开始到结束的最大涨幅不能超过 1.8 倍。但这只是指南不是法律，实际上很多建筑并没有遵守。

修繕積立金攒了十几二十年，最后花在大規模修繕工事上。这是公寓维护中最大的一笔支出，直接决定建筑能不能保持价值。

大規模修繕的周期一般是十二到十五年，大约 40% 的公寓选择在筑十二到十三年的时候做第一次大修。近年来因为建筑材料和防水技术的进步，有些新建公寓把周期延长到了十五到十八年。

第一次大修每户分摊大约一百万日元，第二次大约一百二十万日元，第三次以后因为建筑老化加重，费用还会继续上升。工程内容包括外墙修补和重涂装、屋顶和阳台的防水工程、铁栏杆的防锈涂装、公共区域翻新、给排水管更换、电梯现代化改修、消防设备更新。一栋五十户的公寓做一次大修工期大约三到四个月，一百户规模的要半年到八个月，从规划到开工通常还需要一到一年半的准备期。

这些工程不是可做可不做的。外墙防水不做的话渗水会损害结构，电梯不翻新的话安全隐患越来越大，管道不换的话漏水问题会影响到每一户。所以修繕積立金存够不够钱，直接关系到整栋楼的居住品质和资产价值。

每栋公寓的管理組合都应该有一份長期修繕計画——一份三十年以上的维修路线图，逐年列出需要做哪些修缮、预算多少、储备金余额够不够。国土交通省的指南要求这份计划至少覆盖三十年并且包含两次以上大規模修繕周期，每五年更新一次。

买中古マンション的时候，这份文件比物件照片重要得多。看的时候重点关注几个东西：修繕積立金的余额够不够撑到下一次大修、有没有按计划做过更新、未来的增额计划是什么样的。如果一栋楼连长期修繕計画都没有——全国大约 7% 的公寓属于这种情况，老旧建筑中比例更高——那基本可以判断管理状态堪忧。

根据令和五年度的调查，大约 30% 的公寓报告修繕積立金存在不足。不够用的时候，管理組合通常有几种应对方式。

最直接的是向每户徵收一時金（一次性临时费用），金额可能从几十万到超过一百万日元不等，需要管理組合总会通过。这种方式对住户的冲击最大，抵触情绪也最强，实际上经常出现交不起或者拒绝缴纳的情况。

第二种是管理組合以法人名义向银行借款。[[住宅金融支援機構]] 有一个专门的共用部分リフォーム融資产品，每户最多借一百五十万日元，可覆盖工程费用的 80%，不需要抵押。但借款意味着今后的修繕積立金里要划出一部分还贷，而且这栋楼 " 背着贷款 " 的事实会在重要事項説明書里体现，影响转售价格。

其他还有涨修繕積立金（但只有大修不急的时候才来得及）、缩减工程范围（能省则省但可能留下隐患）、压缩管理費开支或者涨停车场费用来补充储备金。这些方案各有利弊，但没有一种是舒服的。

日本不动产业界有一句老话叫「マンションは管理を買え」——买公寓就是买管理。修繕積立金正是管理水平最直接的体现。

买中古マンション之前，向中介索取重要事項に係る調査報告書和長期修繕計画，重点看这几样：修繕積立金的当前余额（判断够不够撑到下一次大修）、滞納状況（有多少户欠缴，全国 24.8% 的公寓存在三个月以上的滞纳）、过去的大修记录（有没有按计划执行）、将来的増額计划（如果是段階増額方式，到你住进去之后会涨到多少）。

用国土交通省的基准做一个快速判断：拿你看的房子的面积乘以每平米每月 252 日元（普通公寓）或 338 日元（塔楼），算出来的就是建议水平。如果实际收取金额明显低于这个数，说明储备金大概率不够，将来要么涨价要么收一時金。

几个常见的坑要注意。新房修繕積立金看起来便宜是因为用了段階増額方式，十年后可能涨三四倍。在交房的时候还有一笔修繕積立基金（也叫修繕積立準備金），大概二十万到八十万日元不等，是一次性交的种子基金，跟每月的修繕積立金不是一回事。如果一栋楼有機械式駐車場（机械停车位），维护成本会显著高于普通停车场，需要额外的储备金支持，买的时候要单独确认这部分有没有算进计划里。还有一个很多人不知道的事实：修繕積立金是跟房子走的，卖房的时候你交过的钱不会退回来。

物件周边的环境信息可以用 BukkenAI 输入地址快速查询，但修繕積立金这些管理层面的信息只有在重要事項説明書和管理組合的文件里才能看到，必须自己或者让中介去确认。

修繕積立金是一个典型的 " 当下不起眼但长期影响巨大 " 的成本。新房每月五六千日元的修繕積立金看起来很轻松，但十年后涨到两万多、三十年里累计交出去几百万日元，再加上可能的一時金徵收，总支出远比第一眼看到的数字要沉重。

我现在看房的习惯是，先看修繕積立金的金额和积立方式，再看長期修繕計画有没有、更新到什么时候了、余额够不够。如果这些信息不透明或者数字明显偏低，不管房价多合适地段多好，都会多想一想。「マンションは管理を買え」这句话说起来简单，真正做到需要在出手之前花时间把这些不那么有趣的文件翻一遍。