在日本买房，住宅贷款是绝大多数人绕不开的一道关。而贷款流程的第一步，就是「假审」。很多人第一次接触这个词的时候会有点懵——假审是不是「假的审查」？拿到假审通过就算批贷款了吗？假审结果能维持多久？这些问题我最开始也一头雾水。
把整个买房贷款的流程走完一遍之后，我觉得假审其实是整个流程里最值得好好研究的环节之一，因为它不仅决定了你后续的行动空间，也是你与银行第一次正式交手的机会。这篇文章就把假审从头到尾拆解一遍，包括它是什么、为什么要做、银行到底审的是什么、需要准备哪些材料，以及外国人申请时需要特别注意的地方。
假审是什么
假审，日语叫做「事前審査」（じぜんしんさ）或「仮審査」（かりしんさ），两种叫法指的是同一件事，不同银行可能会用不同的表达。翻译成中文，字面意思就是「事前」的「审查」——在正式申请之前，先做一个初步的资格评估。
假审的本质是银行的初步筛选。在你确定了要买哪套房、签署买卖合同之前（或者刚开始看房的阶段），你去银行说「我想贷款，你们先看看我这个人行不行」，银行会根据你提供的基本信息，评估你的还款能力和信用状况，告诉你大概能借多少钱、能不能贷款。
这和我们熟悉的中国贷款流程有点不太一样。在日本，假审是一个相对独立的阶段，需要主动发起，银行会在几个工作日内给出明确的结论，而不是等到你找好房子再一起谈。
需要特别说明的是：假审通过不等于银行同意放贷。假审只是银行的初步判断，后面还有「本审」（本審査）这一正式审查的关卡，才是最终决定能不能贷款的环节。假审通过率通常较高，但不代表本审一定过。
为什么要做假审，事前审查的作用
既然假审不是最终结论，为什么还要专门做这一步？这个问题问得很好，因为假审的存在其实有几层非常实际的意义。
首先，假审帮你搞清楚自己的预算上限。买房之前，你心里可能有个大概的目标房价，但你真正能贷多少钱、首付需要多少，不试一下是不知道的。假审的结果会告诉你「以你目前的条件，大概能借到多少」，这直接决定了你找房的价格区间。带着一个清晰的预算去看房，效率会高很多，不然很容易看了很多套都不适合，浪费时间和精力。
其次，有了假审通过证明，卖方才会认真对待你。这一点在日本的房产交易文化中非常重要。当你看中一套房、准备提交「買付証明書」（购买意向书）的时候，卖方和中介会直接问你贷款情况。如果你连假审都没有做，大多数卖方不会认真和你谈，因为对方不知道你有没有买房的实际能力。假审通过证明就相当于你的「资金实力证明」，是进入正式谈判的入场券。
再次，假审帮你提前发现潜在的信用问题。银行在假审阶段会查询你的信用记录。如果你过去有过迟还款、小额贷款没还清、信用卡账单有问题，这些都可能在假审阶段暴露出来。提前知道这些问题，你就有时间在正式买房之前去解决，而不是等到本审阶段被卡住。
另外，假审还能帮你比较不同银行的条件。日本不同银行对外国人的贷款政策、利率、额度差异非常大。通过向多家银行同时提交假审申请，你可以在这个阶段就把各家银行的条件摆在一起比较，为后续选择贷款银行打好基础。
假审和本审的核心区别
很多人分不清假审和本审，觉得都是银行审查，有什么区别。两者的差别其实相当大，理解这个区别对整个贷款流程至关重要。
假审是轻量级的初步评估。银行主要看的是你这个人——你的收入、信用记录、在留资格，评估你有没有基本的还款能力。这个阶段不需要你有具体的房源，审查时间短（通常三到五个工作日），对你的信用信息消耗也小。假审的目的是给出一个初步结论：你大概能借多少，能不能基本达到贷款标准。
本审是全面的正式审核。在你签完买卖合同之后才能发起，审查时间通常需要两到四周，有时甚至更长。本审不仅要审查你这个人，还要审查你要买的那套房子。银行会对物件做担保价值评估，确认它值多少钱、有没有法律风险；会做在籍確認，直接打电话给你的公司确认你确实在职；会对你的健康状况做告知审查（団信审查）；还会全面核对你的还款能力。
假审通过而本审失败是有可能发生的。常见的原因包括：物件的担保价值低于贷款金额（银行不认为这套房子值那么多钱）；在假审到本审期间换了工作；假审之后申请了信用卡或其他贷款导致信用记录变化；健康告知发现无法通过団信审查；买卖合同中的条款有问题等。所以假审通过之后千万不能大意，在本审结果出来之前要保持经济状况的绝对稳定。
这个区别在 日本住宅贷款全流程详解 里也有讲，建议配合那篇文章一起看，能对整个贷款流程有更清晰的全局认识。
银行在假审中审查什么
搞清楚银行审什么，才能有针对性地准备。假审阶段银行的审查维度主要有以下几个方面。
第一是信用记录。这是假审最核心的审查项目之一。日本有几家主要的信用信息机构，包括 [[CIC]]（信用信息中心）、[[JICC]]（日本信用信息机构）和全国银行個人信用情報センター（KSC）。银行会向这些机构查询你的历史记录，包括信用卡使用情况、是否有迟还款记录、是否有其他在还的贷款、是否有过债务整理或个人破产记录等。
信用记录如果有问题，假审很可能直接被拒。常见的信用问题有：手机分期付款有迟还记录（在日本，手机分期算贷款）、消费者金融（消費者金融）有借款记录、过去曾经有过迟缴账单等。一般来说，信用问题需要五年以上才会从记录中消除，所以如果你知道自己有信用问题，最好提前一到两年开始处理。
第二是收入状况。银行会看你的年收入、收入的稳定性和来源。一般需要你提供最近一到两年的源泉徴収票（相当于年度收入证明）。收入越高、工作越稳定，贷款条件越好。大企业正社员比小公司或派遣员工更有优势。如果你是自营业者（个人事业主），通常需要提供三年的確定申告书，审查标准也更严格。
第三是负债收入比。日本银行对贷款的审查有一个核心指标叫做「返済比率」（返済負担率），也就是你每年的所有贷款还款额占年收入的比例。通常银行要求这个比率不超过 30% 到 35%。如果你现在有车贷、学生贷款、其他住宅贷款或消费贷款，这些都会被计算进去，直接影响你能贷到的住宅贷款金额。
第四是在留资格和在日年限。这一点对外国人来说特别重要，后面会专门展开。简单说，银行会看你的在留资格类型、有效期、来日年数，来评估你在日本长期居住的稳定性。
第五是工作年限。银行喜欢「稳定」。在同一家公司工作的年数越长越好，大多数银行要求在同一家公司工作满一年，有的要求三年以上。刚跳槽的人，哪怕收入提高了，在银行眼里也属于「不稳定」。
假审需要准备的材料
材料准备到位是假审顺利推进的基础。假审阶段相对本审要简单一些，通常需要以下材料。
在留资格方面，需要提供在留卡（表里两面）和护照（个人信息页和最新签证页）。银行需要确认你的在留资格类型、有效期、以及你目前是否持有合法的居留许可。
身份证明方面，除了在留卡和护照，有的银行还会要求 [[My Number]] 卡作为补充身份证明。如果你已经办理了 My Number 卡，可以一并带上。驾照（運転免許証）在有些银行也可以作为追加的身份证明。
收入证明方面，最常用的是源泉徴収票，也就是公司每年年底发的扣税票据，证明你上一年度的年收入。大多数银行需要最近一年的，有些银行要求提供最近两年的。如果你是公务员或在公司工作，这个文件很容易拿到，每年年底会收到公司发的纸质版。
住民票方面，需要提供住民票的原件，一般三个月以内的即可，不需要包含 My Number 编号。
房源资料方面，如果你已经有了目标房源，可以提供物件的基本资料（マンションの概要、户型图、价格等）。不过很多人做假审的时候还没有找到具体的房子，这时候可以提供一个预算范围和大致的物件条件，银行一样可以做初步评估。
特别说明：不同银行要求的材料细节会有差异，提交之前最好确认一下具体银行的要求清单，避免来回补充材料耽误时间。
假审的流程
了解了需要准备什么，再来看假审的整体流程是怎么走的。
第一步是确定目标银行。这一步很多人会低估，觉得随便选一家大银行就好。实际上不同银行对外国人的政策、对非永驻的限制、利率水平差异很大，提前做功课很重要。[[日本住宅贷款全流程详解]]里有各银行对非永驻外国人的具体条件，可以作为参考。
第二步是提交假审申请。现在大多数银行都支持在线提交假审申请，填写申请表、上传材料即可。也可以去银行网点当面提交，或者通过中介代为提交。如果你找了不动产中介，中介通常会帮你联络合作银行，协助处理假审材料。
第三步是等待结果。假审通常在三到五个工作日内出结果，有的银行快的话一两天就有回音。期间银行可能会联系你确认某些信息，要保持手机畅通。
第四步是收到结果并分析。结果通常有三种：通过（承認）、条件通过（再検討が必要）、否决（否認）。通过之后银行会给出一个预估的贷款金额和条件（如利率范围）。这时候要仔细看银行给出的条件，而不是只看通过没通过。
第五步是对比多家结果。如果你同时向几家银行提交了假审，把各家的结果收集齐后做横向比较，综合利率、额度、条件来决定后续要推进哪一家或几家。
为什么强烈建议同时向多家银行申请
这一点值得单独拿出来强调：假审阶段，同时向多家银行提交是强烈推荐的做法。
最直接的原因是，不同银行给出的利率和额度差异很大。需要注意的是，2026 年日本各主要银行的变动利率已普遍超过 1%，[[日本银行]]持续加息的背景下，各家银行的利率调整节奏不一，差距依然显著。日系大银行的变动利率大致在 1% 到 1.5% 左右，而 [[中国银行]] 等中资银行的利率则在 2% 以上，这个差距放在三十五年的贷款周期里是几百万日元的差距。多申请几家，你才有真正的比较基础。
其次，各家银行的通过标准不同。你觉得自己一定能过的银行，有时候会出乎意料地给出否定结果；而你以为条件严格的银行，有时候反而通过了。多申请就是给自己多留条路。
再次，假审本身对信用记录的影响很小。和本审不同，假审的信用查询是「软查询」或「简单查询」，不会对你的信用评分造成明显的负面影响。所以不用担心「申请多家银行会被认为是到处借钱」这个问题，假审阶段多申请几家是完全没有问题的。
一个实际的建议是，至少同时申请三到五家银行，包括日系大银行、条件相对宽松的中资银行、以及自己感兴趣的网络银行，这样能给你提供最充分的选择空间。
假审结果的有效期
一个很多人忽略的实际问题：假审结果是有时间限制的。
大多数银行的假审结果有效期在三到六个月之间。也就是说，如果你拿到假审通过，但因为找房时间太长，超过了有效期，可能需要重新提交假审申请。
这意味着做假审的时机很重要。太早做，找到房子之前就过期了；太晚做，卖方不知道你有没有贷款能力，谈判会更困难。一般来说，在你开始认真看房、觉得三到四个月内有可能确定目标物件的时候，就可以开始提交假审了。
如果假审结果快过期了但还没找到合适的房子，可以联系银行询问是否可以延期，有些银行允许在有效期到期前更新。
外国人申请假审的特殊注意事项
对于在日本的外国人来说，假审有几个专属的注意点，不提前了解很容易在这一步就碰壁。
在留资格的类型和有效期非常关键。不同类型的在留资格，银行的接受程度差异很大。「技術・人文知識・国際業務」「高度専門職」「経営・管理」这类就业系在留资格，大多数银行都能接受。「特定活動」「研究」「教育」等也有银行接受。「定住者」「日本人の配偶者等」相当于准永住待遇，条件比较好。「永住者」当然是条件最好的。「留学」「技能実習」「特定技能」这类在大多数住宅贷款银行是无法申请的。
在留卡的剩余有效期要足够长。如果你的在留资格快要到期，银行会担心你无法续签、资质变化，通常要求在留卡剩余有效期在一到两年以上，有些银行要求更长。如果你的签证快到期了，先去更新签证再来申请假审。
在日年限也是一个硬条件。大多数银行要求在日工作满一年，有的要求来日三年以上，[[三菱 UFJ 銀行]]要求来日五年以上。这个条件是不能通融的，没达到就直接不符合申请资格。
非永驻身份会明显收窄选择范围。能受理非永驻外国人住宅贷款申请的银行并不多，[[三井住友銀行]]、[[SMBC 信託銀行]]（Prestia）、[[東京スター銀行]]、[[中国银行]]、[[交通银行]]等是比较常见的选择。[[みずほ銀行]]近年来对外国人的条件收紧很明显，基本要求永住或高度専門職。
日语能力有时也是一个实际门槛。银行要求你理解合同内容，如果判断你完全无法读懂日语合同，可能会拒绝贷款申请。如果你的日语还不到位，Prestia（SMBC 信託銀行）支持英语办理，是一个值得考虑的选项。
关于健康申告，有一点经常被忽略：假审阶段通常还不需要提交团体信用生命保险（[[団信]]）的健康告知，那是本审阶段的事。但如果你已知自己有可能无法通过团信审查（比如有比较严重的慢性病），最好提前研究一下应对方案，例如「ワイド団信」或选择団信是可选项的[[フラット 35]]。提前了解这一点，可以避免本审阶段因为团信问题导致一切前功尽弃。
假审通过之后该做什么
拿到假审通过的结果之后，整个买房进程就进入了「正式开跑」的阶段。
最直接的事情是根据假审给出的贷款额度，结合自己的首付资金，确定你的总购房预算，然后有针对性地去找房。在日本，购房预算通常是贷款额度加上自己的首付资金，再减去各种购房手续费（通常是房价的 5% 到 8%）。
找房的同时，可以参考 在日本买房必备的实用网站和工具全整理，利用 Suumo、At Home、REINS 等网站系统性地搜索房源。看房之前先用 Google Map 做一轮筛选，能省去很多不必要的实地看房时间。
当你看中一套房、准备递交购买意向书（買付証明書）的时候，假审通过证明就派上用场了——作为你有贷款能力的证明，提交给卖方和中介。
找好房子、签完买卖合同之后，就可以进入本审阶段了。本审需要在假审的材料基础上追加买卖合同、印鑑証明書等文件，这时候银行会对物件做正式的担保价值评估。本审通过之后就是签订正式贷款合同（金消契約），然后是过户决算、拿到房本，整个流程就走完了。
关于整个贷款流程的每一个阶段，可以参考 日本住宅贷款全流程详解，那篇文章从假审一直讲到拿房本，六个阶段逐一详细说明。
最后
假审在整个日本住宅贷款流程中看起来是最轻松的一步，手续简单、时间短，但它的意义绝对不轻——它是你和银行建立正式关系的第一步，也是你建立购房信心和预算框架的基础。
对于外国人来说，假审阶段最重要的功课是提前了解哪些银行接受自己的在留资格和条件，有针对性地提交多家申请，而不是碰运气地随机选一家。每家银行的政策每年都在变化，在日本的外国人社群（比如各类微信群、Reddit 的 r/japanfinance）里往往有最新的实际经验分享，多参考这些一手信息会很有帮助。
买房是人生中最大的决定之一，假审做好了，后面才能走得稳。希望这篇文章能帮你把这一步的逻辑和实操都搞清楚，买房之路顺顺利利。
